Reikin y shikikin: lo que cuesta de verdad alquilar en Japón
Reikin (礼金) y shikikin (敷金): el dinero de agradecimiento y la fianza japoneses. El desglose de los gastos de entrada, la cuota de renovación, el estado de salida y la empresa avalista.
La rédaction Kotoba Interactive
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El es una cantidad que se entrega al propietario al firmar un contrato de alquiler japonés, sin contrapartida y sin devolución. El es la fianza, que se devuelve al final del contrato descontados los desperfectos. Ambos se cuentan en meses de renta y se suman a otras cuatro o cinco partidas.
Resultado: entrar en un piso japonés cuesta habitualmente entre cuatro y seis meses de alquiler, pagados de una vez, antes incluso de tener las llaves.
El desglose de la factura#
Para un estudio de 80 000 yenes al mes, una factura de entrada típica se presenta así.
| Partida | Nombre japonés | Importe habitual |
|---|---|---|
| Dinero de agradecimiento | 礼金 | 0 a 2 meses, no se devuelve |
| Fianza | 敷金 | 1 a 2 meses, recuperable |
| Comisión de agencia | 仲介手数料 | 1 mes como máximo, más impuesto |
| Renta por adelantado | 前家賃 | 1 mes |
| Seguro de incendios | 火災保険 | 15 000 a 25 000 yenes por dos años |
| Cuota de la empresa avalista | 保証会社利用料 | 50 a 100 % de un mes de renta |
| Cambio de cerradura | 鍵交換費 | 15 000 a 25 000 yenes |
La comisión de agencia es la única partida con tope legal: la ley de transacciones inmobiliarias limita lo que puede cobrar el intermediario a un mes de renta más el impuesto sobre el consumo, repartido entre arrendador e inquilino salvo acuerdo expreso. Todo lo demás es costumbre local y negociación.
礼金 une 礼 (rei, la cortesía, el agradecimiento, la reverencia) y 金 (kin, el dinero). La palabra dice exactamente lo que es: dinero entregado para dar las gracias. 敷金 viene de 敷く (shiku, «extender», «poner en el suelo») y designa desde la era Edo una suma depositada en garantía de una obligación.
De dónde viene el reikin#
Ninguna explicación es unánime, y el sector maneja tres.
La primera es el terremoto de Kantō de 1923: Tokio destruido, propietarios que alojan a los damnificados, familias que dan las gracias. La segunda es la posguerra, cuando la capital carecía de vivienda y las familias de provincias confiaban un hijo estudiante a un arrendador junto con una cantidad destinada a recomendarlo. La tercera, más prosaica, es una simple relación de fuerzas: en un mercado con más demanda que oferta, lo que se podía pedir se pedía.
El uso regional confirma que se trata de una costumbre y no de una regla. El Kansai practicó durante mucho tiempo en su lugar el 敷引き (shikibiki), una retención a tanto alzado sobre la fianza, conocida en Osaka y Kioto con otros nombres.
El reikin retrocede#
Dos fuerzas lo empujan a la baja. La demografía, primero: crece el número de viviendas vacías y un propietario prefiere un inquilino sin agradecimiento a un piso vacío. Y las plataformas de anuncios, donde filtrar por 礼金なし («sin reikin») lleva un segundo.
Los anuncios llamados ゼロゼロ物件 («cero cero»), sin reikin ni shikikin, se han multiplicado en las grandes ciudades, con una contrapartida frecuente: gastos de limpieza a tanto alzado facturados a la salida, renta algo más alta o penalización por marcharse antes de uno o dos años.
Un arrendador escapa por completo a todo esto: UR賃貸住宅, el parque de alquiler de la agencia pública de renovación urbana, no cobra reikin, ni comisión de agencia, ni avalista, ni cuota de renovación. Los pisos suelen ser más antiguos y más grandes que la media del mercado privado.
El reikin no paga nada. Es un precio de entrada, y baja exactamente al ritmo al que cambia de manos el poder de negociación.
La renovación, la otra sorpresa#
Un contrato de alquiler japonés estándar dura dos años. Al vencer, buena parte de los contratos del Kantō prevén un 更新料 (kōshinryō), un mes de renta para prorrogar otros dos.
Su legalidad se discutió ante los tribunales, por considerarse una cláusula abusiva conforme a la ley de contratos de consumo. El Tribunal Supremo resolvió en julio de 2011: la cuota de renovación no es nula de principio siempre que su importe sea razonable en relación con la renta y la duración del contrato, y esté claramente estipulada.
También aquí el uso es regional: el kōshinryō es habitual en Tokio, raro en Osaka y casi inexistente en Hokkaidō.
Las palabras del contrato de alquiler japonés están en el contrato y en ningún otro sitio: 家賃 (yachin, renta), 契約 (keiyaku, contrato), 更新 (kōshin, renovación). JapaneseSRS enseña ese vocabulario administrativo con sus kanji y sus lecturas.
El avalista y lo que lo sustituyó#
Un contrato de alquiler japonés exige tradicionalmente un 保証人 (hoshōnin), un avalista personal, en la práctica un familiar japonés asalariado. Esa exigencia excluía de hecho a los estudiantes sin familia cerca, a los mayores sin hijos y a los residentes extranjeros.
Las 保証会社 (hoshō gaisha), empresas avalistas privadas, tomaron el relevo desde los años 2000: se constituyen en fiadoras a cambio de una comisión de entrada y una cuota anual, y reclaman al inquilino en caso de impago. Hoy se exigen en la mayoría de los contratos, incluso cuando hay avalista personal.
El acceso a la vivienda sigue siendo desigual. Una encuesta encargada por los poderes públicos en 2017 a residentes extranjeros mostraba que una parte importante había recibido una negativa explícitamente ligada a la nacionalidad. El dispositivo llamado «red de seguridad de la vivienda» (住宅セーフティネット法), revisado después, apunta justamente a los colectivos que el mercado privado aparta: mayores, familias monoparentales, residentes extranjeros.
El estado de salida#
El shikikin es recuperable, pero su importe genera el litigio arrendaticio más frecuente del país. La cuestión jurídica es la del 原状回復 (genjō kaifuku), la reposición al estado original.
Las directrices del Ministerio de Territorio, publicadas en 1998 y revisadas en 2011, fijan el principio: el desgaste normal por el uso y el envejecimiento del inmueble corren a cargo del arrendador, no del inquilino. Un suelo descolorido por el sol o un papel pintado amarilleado por el tiempo no se descuentan de la fianza. Una quemadura de cigarrillo o un agujero en un tabique, sí.
La reforma del código civil japonés en vigor desde 2020 incorporó esa regla a la propia ley y puso fin a años de apreciación caso por caso.
Los gastos de limpieza de salida suelen facturarse a tanto alzado, según un importe fijado en el contrato y proporcional a la superficie. La cláusula es válida si es explícita y razonable, lo que explica que un piso «sin fianza» acabe a veces costando más al salir que uno convencional.
Preguntas frecuentes#
¿Se puede negociar el reikin? Sí, sobre todo fuera de temporada. Marzo, cuando los traslados laborales y el inicio del curso saturan el mercado, es el peor momento para negociar; el verano y el invierno son más favorables.
¿Se devuelve siempre el shikikin? En principio sí, descontados los desperfectos imputables al inquilino. El desgaste normal no puede descontarse desde la reforma del código civil de 2020.
¿Se puede alquilar sin avalista? Rara vez sin pasar por una empresa avalista, cuya comisión sustituye a la fianza personal. El parque público UR es la excepción y no exige ninguna de las dos cosas.
¿A cuánto ascienden los gastos de entrada en total? De cuatro a seis meses de renta en el mercado privado, menos en un piso sin reikin y bastante menos en el parque público.
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Fuentes y para seguir leyendo#
- Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transportes (国土交通省), directrices sobre la reposición de viviendas alquiladas, 1998 y revisión de 2011
- Tribunal Supremo de Japón, sentencia de 15 de julio de 2011 sobre las cuotas de renovación de alquiler
- Código civil japonés, reforma del derecho de obligaciones en vigor desde 2020
- Agencia de Renovación Urbana (UR都市機構), condiciones de alquiler del parque UR
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