Akiya: los nueve millones de casas vacías de Japón
Akiya (空き家), las viviendas vacías de Japón: nueve millones en 2023, las causas fiscales y sucesorias, los bancos de akiya y lo que cuesta de verdad una casa de mil euros.
La rédaction Kotoba Interactive
Studio éditorial
Un es una vivienda desocupada en Japón. El censo de vivienda y suelo (住宅・土地統計調査), que la Oficina de Estadística japonesa realiza cada cinco años, contabilizó 9,0 millones en octubre de 2023, es decir, el 13,8 % del parque de viviendas: un récord desde que la encuesta existe, en 1948.
La cifra circula mucho fuera de Japón, casi siempre acompañada de la promesa de una casa por mil euros. El detalle estadístico resulta más interesante que la promesa, y explica buena parte de la demografía, del derecho sucesorio y de la fiscalidad inmobiliaria japonesas.
Lo que el censo cuenta realmente#
Los nueve millones no son nueve millones de casas abandonadas. La encuesta clasifica las viviendas vacías en cuatro categorías, y solo una corresponde a la imagen del pueblo fantasma.
| Categoría (censo de 2023) | Qué es | Cifra aproximada |
|---|---|---|
| 賃貸用の住宅 | A la espera de inquilino | 4,4 millones |
| 売却用の住宅 | Puestas a la venta | 0,3 millones |
| 二次的住宅 | Segundas residencias, casas de veraneo | 0,4 millones |
| その他の住宅 | El resto: heredadas, abandonadas, ni alquiladas ni vendidas | 3,85 millones |
La última línea es el problema. Esos 3,85 millones de viviendas (frente a 3,49 millones en 2018) no están en ningún mercado: nadie las alquila, nadie las vende, nadie vive en ellas. Envejecen, se degradan y a veces terminan cayendo sobre la parcela vecina.
El reparto geográfico sigue a la despoblación. Las prefecturas de Wakayama y Tokushima superan el 21 % de tasa de vacancia; las de Saitama y Kanagawa, en la órbita de Tokio, se mantienen por debajo del 10 %.
une 空き (aki, «vacío», «libre») y 家 (ya, «casa»). La palabra es muy anterior al fenómeno: designaba sin más una vivienda desocupada, como se diría «un piso libre». Fue la magnitud del recuento, a partir de los años 2000, lo que la convirtió en término de política pública.
Por qué una casa se queda vacía#
Tres mecanismos se superponen, y ninguno es accidental.
El primero es demográfico. La población japonesa decrece desde 2008 y el campo se vacía más deprisa que la media nacional. El número de hogares, en cambio, siguió aumentando hasta mediados de la década de 2020, porque los hogares se encogen: más personas solas, menos familias de cuatro. El país siguió construyendo mientras su población bajaba.
El segundo es industrial. Japón construye unas 800 000 viviendas nuevas al año, y una casa unifamiliar de madera se trata como un bien de consumo duradero: su valor de mercado se hunde en veinte o treinta años, y el valor residual se concentra en el terreno. El comprador casi siempre prefiere demoler y reconstruir antes que adquirir lo existente. El mercado de segunda mano pesa mucho menos en las transacciones que en Francia o en Estados Unidos.
El tercero es sucesorio. Una casa heredada por tres hermanos instalados en la ciudad se convierte en un bien en proindiviso que nadie usa, que nadie quiere pagar por demoler y que la piedad filial impide malvender. Hasta 2024 nada obligaba a inscribir la herencia en el registro de la propiedad: el Ministerio de Justicia estimaba que una parte significativa del suelo japonés tenía un propietario registral ilocalizable o fallecido hacía tiempo, lo que hace imposible cualquier transacción.
La trampa fiscal: demoler cuesta más que dejarlo estar#
La regla más citada por los especialistas cabe en una línea del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税). Un terreno que sostiene una vivienda disfruta de la excepción por suelo residencial (住宅用地の特例): la base imponible se divide entre seis hasta 200 m², y entre tres por encima.
Dicho de otro modo, quien demuele una casa en ruinas ve multiplicarse su impuesto por un factor que puede llegar a seis, además de pagar la propia demolición, a menudo más de un millón de yenes para una casa unifamiliar. La cuenta se hace rápido: la casa se queda en pie.
El derecho fiscal japonés premió durante décadas exactamente la conducta que debía desalentar: mantener en pie una casa que ya no quiere nadie.
La ley de 2015 y lo que cambió#
El Parlamento aprobó en 2014 la ley de medidas especiales sobre viviendas vacías (空家等対策の推進に関する特別措置法), plenamente vigente desde mayo de 2015. Otorga a los municipios tres facultades que antes no tenían: consultar los ficheros fiscales para identificar al propietario, designar un inmueble como 特定空家 (tokutei akiya, «vivienda vacía designada») cuando amenaza la seguridad, la higiene o el paisaje, y ordenar su demolición a costa del propietario mediante ejecución subsidiaria (行政代執行).
La designación como 特定空家 tiene un efecto disuasorio directo: hace perder la bonificación fiscal. La palanca que empujaba a no hacer nada se invierte.
La revisión de 2023, aplicable desde diciembre de ese año, añade un escalón intermedio, el 管理不全空家 (kanri fuzen akiya, «vivienda vacía mal mantenida»): un inmueble que aún no es peligroso pero se encamina a serlo también pierde la bonificación tras un requerimiento formal. La idea es intervenir antes del derrumbe y no después.
Desde el 1 de abril de 2024 otra reforma ataca la raíz: la inscripción de un inmueble heredado es obligatoria en un plazo de tres años, bajo multa administrativa de hasta 100 000 yenes. Es la primera vez que la ley japonesa obliga a un heredero a declararse propietario.
El vocabulario inmobiliario japonés se reduce a unas pocas palabras que reaparecen siempre: 空き家 (akiya, casa vacía), 相続 (sōzoku, sucesión), 固定資産税 (kotei shisanzei, impuesto sobre inmuebles). JapaneseSRS las fija en memoria junto a las 500 palabras del día a día.
Los bancos de akiya#
Un 空き家バンク (akiya bank) es un fichero público que mantiene un municipio y que pone en contacto a propietarios de viviendas vacías con candidatos a instalarse. El dispositivo nació de forma local en los años 2000, antes de que el Ministerio de Territorio y Transportes (国土交通省) lanzara en 2017 un portal nacional que agrega los ficheros municipales, operado por plataformas inmobiliarias privadas.
Los anuncios espectaculares existen, pero son minoritarios. La ciudad de Okutama, en el extremo occidental de la metrópolis de Tokio, cede casas casi gratis a familias con hijos que se comprometen a quedarse. Otros municipios venden por 500 000 yenes casas de madera de cien metros cuadrados. La contrapartida es casi siempre la misma: condiciones de residencia, compromiso de rehabilitación y a veces obligación de escolarizar a los hijos en el pueblo.
Lo que cuesta de verdad una casa de mil euros#
Tres partidas se escapan del precio anunciado.
La rehabilitación, primero. Una casa construida antes de 1981 no cumple la norma sismorresistente revisada ese año (新耐震基準), y ponerla al día se cuenta en millones de yenes. El aislamiento, la instalación eléctrica y la fontanería de las casas rurales japonesas suelen ser de la misma época.
El derecho a reconstruir, después. Una parcela que no da a un vial de al menos cuatro metros de ancho con al menos dos metros de fachada se clasifica como 再建築不可 (saikenchiku fuka, «reconstrucción no permitida»): la casa actual puede repararse, pero nada podrá sustituirla. Esas parcelas están sobrerrepresentadas entre los akiya baratos.
Y los gastos accesorios: impuesto de adquisición, honorarios de agencia, impuesto anual sobre inmuebles y, para un comprador no residente, la ausencia de todo permiso de estancia ligado a la compra. Japón no impone restricción alguna de nacionalidad para comprar, pero comprar una casa no da derecho a instalarse en el país.
Kioto aprobó en 2022 un impuesto municipal sobre las viviendas no ocupadas (非居住住宅利活用促進税), el primero de este tipo en Japón, calibrado para gravar segundas residencias e inmuebles dejados vacíos en una ciudad donde a sus habitantes les cuesta alojarse. Su entrada en vigor, aplazada varias veces, está prevista a partir de 2026.
Lo que la cifra anuncia para el futuro#
Las proyecciones divergen. El instituto Nomura Research publicó en 2016 una estimación del 30 % de tasa de vacancia en el horizonte de 2033, revisada a la baja desde entonces, a medida que las demoliciones aumentaban y la obra nueva se frenaba. El consenso apunta a una tasa que sigue subiendo, más despacio que en las previsiones más sombrías.
Lo que el censo de 2023 muestra sobre todo es un desplazamiento: el problema ya no es rural. Los akiya avanzan ahora por las periferias de las grandes metrópolis, en las urbanizaciones levantadas para los asalariados de los años setenta cuyos hijos nunca volvieron.
Preguntas frecuentes#
¿Puede un extranjero comprar un akiya? Sí. Japón no impone restricción de nacionalidad ni de residencia para adquirir un inmueble, terreno incluido. La compra no otorga ningún derecho de estancia.
¿Por qué pierden valor las casas japonesas? Una casa unifamiliar de madera se amortiza fiscalmente en 22 años y su valor de mercado se vuelve marginal tras dos o tres décadas. El valor se concentra en el terreno, y el comprador tipo demuele para reconstruir.
¿Cuánto cuesta demoler una casa unifamiliar? Las cifras que manejan las empresas del sector van de uno a tres millones de yenes para una casa de madera estándar, y más en solares difíciles o con amianto.
¿Están en venta todas las casas vacías? No. De los nueve millones censados, unos 3,85 millones no están ni en venta ni en alquiler: esos, a menudo heredados, forman el verdadero parque inmovilizado.
Lee tambiénVivienda japonesa: descifrar mansion, apāto y el código 1KLas palabras de la vivienda japonesa, del estudio 1K a la «mansion» de hormigón, explicadas una a una.
Fuentes y para seguir leyendo#
- Oficina de Estadística de Japón, Housing and Land Survey 2023 (resultados publicados en abril de 2024)
- Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transportes (国土交通省), expediente sobre las medidas relativas a las viviendas vacías
- Ministerio de Justicia, reforma que obliga a inscribir las sucesiones inmobiliarias, abril de 2024
- Ayuntamiento de Kioto, deliberación sobre el impuesto de viviendas no ocupadas, 2022
Reikin y shikikin: lo que cuesta de verdad alquilar en Japón
Reikin (礼金) y shikikin (敷金): el dinero de agradecimiento y la fianza japoneses. El desglose de los gastos de entrada, la cuota de renovación, el estado de salida y la empresa avalista.
Imagen de portada: Kuroshio no Neko · Kuroshio no Neko, via Wikimedia Commons · CC BY 4.0
