Jeonse: la fianza gigante que sostiene la vivienda coreana
El jeonse (전세): entregar el 60 % del valor de un piso y no pagar alquiler. Cómo funciona este sistema coreano único, por qué provocó la crisis de las estafas y por qué retrocede.
La rédaction Kotoba Interactive
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El es una modalidad de alquiler coreana en la que el inquilino entrega al propietario una fianza equivalente por lo general al 50 u 80 % del valor de la vivienda y después no paga ninguna renta mensual. Al terminar el contrato, normalmente a los dos años, la cantidad se le devuelve íntegra.
El propietario, por tanto, no gana con la renta. Gana con el uso de la fianza: un capital sin intereses que coloca, invierte en otro inmueble o emplea como entrada. Este sistema no existe a esta escala en ningún otro lugar del mundo.
Por qué nació#
El jeonse se generalizó durante el crecimiento acelerado de los años sesenta y setenta, en un país donde el crédito bancario a los hogares era escaso y caro. Los tipos de dos dígitos hacían evidente el cálculo para ambas partes.
Para el propietario, la fianza sustituía al préstamo que ningún banco le concedía. Para el inquilino, entregar una suma recuperable salía más barato que una renta perdida cada mes, siempre que pudiera reunirla. La inflación inmobiliaria hacía el resto: el bien se revalorizaba mientras la fianza dormía.
Es, pues, tanto un producto financiero como un contrato de alquiler. Su salud depende directamente de dos variables: los tipos de interés y el precio de la vivienda.
전세 se escribe 傳貰: 傳 (transmitir, entregar) y 貰 (alquilar, arrendar). La palabra se distingue del , la renta mensual, y del 반전세 (banjeonse), fórmula mixta que combina una fianza reducida y un alquiler pequeño, hoy muy frecuente.
Qué protege la ley#
Un inquilino que entrega el equivalente a varios años de ingresos a un particular queda expuesto. La ley coreana de protección de los arrendamientos de vivienda, aprobada en 1981, organiza esa protección en torno a tres trámites que todo inquilino aprende de memoria.
| Trámite | Qué otorga |
|---|---|
| 전입신고 | El empadronamiento en el distrito, que hace oponible el contrato al nuevo propietario en caso de venta |
| 확정일자 | La fecha fehaciente estampada en el contrato, que fija el rango del inquilino frente a otros acreedores |
| 등기부등본 | La consulta del registro de la propiedad, que revela las hipotecas ya inscritas sobre el inmueble |
Una reforma importante llegó en 2020: concede al inquilino un derecho de prórroga del contrato por dos años más y limita al 5 % la subida de la fianza en esa renovación.
A ello se añade un seguro público de garantía de las fianzas, ofrecido por el organismo de garantía de la vivienda urbana, que reembolsa al inquilino cuando el propietario no devuelve la cantidad.
El jeonse funciona mientras el siguiente inquilino entregue al menos tanto como el anterior. Es un sistema que da por supuesto que los precios suben.
El vocabulario inmobiliario coreano es imprescindible en cuanto uno busca vivienda: 전세 (jeonse), 월세 (wolse, renta mensual), 보증금 (bojeunggeum, fianza), 계약 (gyeyak, contrato). KoreanSRS enseña esas palabras con su hangul y sus contextos.
Cuando bajan los precios#
A partir de 2022, dos movimientos simultáneos atascaron la mecánica. Los tipos de interés subieron con fuerza y los precios inmobiliarios retrocedieron tras varios años de alzas.
Aparecieron entonces dos situaciones, y los coreanos les pusieron nombre.
El 역전세 (yeokjeonse, «jeonse invertido») designa el caso en que la fianza que el mercado acepta hoy es inferior a la que hay que devolver: el propietario debe poner la diferencia de su bolsillo.
El 깡통전세 (kkangtong jeonse, «jeonse en lata vacía») designa el caso más grave en que la fianza alcanza o supera el valor del inmueble. Si la vivienda se embarga y se subasta, lo obtenido no basta para reembolsar al inquilino.
Las estafas del jeonse#
La crisis cristalizó en 2022 y 2023 en torno a lo que la prensa coreana llama 전세사기 (jeonse sagi), la estafa del jeonse.
El esquema más extendido implicaba a propietarios con cientos, a veces miles, de pequeñas viviendas compradas sin aportación, usando precisamente las fianzas de los inquilinos como financiación. Mientras los precios subían, el montaje se sostenía. En cuanto bajaron, se derrumbó, y miles de hogares se encontraron como acreedores de un propietario insolvente, desaparecido o fallecido.
El distrito de Michuhol, en Incheon, se convirtió en el símbolo de la crisis, con varios miles de viviendas atrapadas en un solo montaje y el suicidio de varios inquilinos jóvenes a comienzos de 2023.
El Parlamento aprobó en mayo de 2023 una ley especial de ayuda a las víctimas de estafas del jeonse, en vigor desde junio de ese año: reconocimiento del estatuto de víctima, suspensión de las ventas forzosas, derecho preferente de compra de la vivienda y préstamos de refinanciación. El texto, limitado en el tiempo al principio, se ha prorrogado y ampliado desde entonces.
El jeonse es casi una excepción mundial, aunque no del todo única: Bolivia conoce un contrato comparable, el anticrético, en el que un capital entregado al propietario sustituye al alquiler. Ninguno de los dos países inspiró al otro.
El sistema retrocede#
El movimiento es claro en las estadísticas de transacciones de alquiler: la proporción de contratos con renta mensual superó a la del jeonse a mediados de la década de 2020, algo inédito en la historia del mercado coreano.
Se suman tres razones. Los tipos altos encarecen mucho el préstamo destinado a financiar una fianza. La crisis de confianza nacida de las estafas empujó a los hogares jóvenes hacia la renta mensual, aunque paguen más. Y para los propietarios, en un mercado donde los precios ya no suben por inercia, un ingreso mensual regular vale más que un capital inmovilizado.
El jeonse no desaparecerá pronto: el saldo de fianzas en circulación se cuenta en cientos de billones de wones. Pero ha dejado de ser la evidencia que era para la generación anterior.
Preguntas frecuentes#
¿Cuánto cuesta una fianza de jeonse? Por lo general entre el 50 y el 80 % del valor de la vivienda, con fuertes variaciones según el barrio y la época. En Seúl supone habitualmente varios cientos de millones de wones.
¿De verdad no paga alquiler el inquilino? Sí en un jeonse puro. Asume los suministros y, si ha pedido un préstamo para reunir la fianza, los intereses de ese préstamo.
¿Qué pasa si el propietario no devuelve el dinero? El inquilino puede hacer valer su rango de acreedor gracias al empadronamiento y a la fecha fehaciente, iniciar un procedimiento y, si contrató la garantía pública, ser indemnizado por el organismo de garantía.
¿Existe el jeonse en otros países? Con esta forma y a esta escala, no. Bolivia practica un contrato de lógica parecida, el anticrético.
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Fuentes y para seguir leyendo#
- Ley coreana de protección de los arrendamientos de vivienda (주택임대차보호법), 1981 y reforma de 2020
- Ley especial de apoyo a las víctimas de estafas del jeonse, aprobada en mayo de 2023
- Organismo de garantía de la vivienda urbana (HUG), datos sobre garantías de devolución de fianzas
- Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transportes (국토교통부), estadísticas de transacciones de alquiler
Banjiha: el semisótano coreano, antes y después de Parásitos
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Imagen de portada: kallerna · kallerna, via Wikimedia Commons · CC BY-SA 4.0
