Reikin et shikikin : ce que coûte vraiment un bail japonais
Reikin (礼金) et shikikin (敷金) : l'argent de remerciement et le dépôt de garantie japonais. Le détail des frais d'entrée, les frais de renouvellement, l'état des lieux et la société de garantie.
La rédaction Kotoba Interactive
Studio éditorial
Le est une somme versée au propriétaire à la signature d'un bail japonais, sans contrepartie et sans restitution. Le est le dépôt de garantie, restitué en fin de bail après déduction des dégradations. Les deux se comptent en mois de loyer, et s'ajoutent à quatre ou cinq autres postes.
Résultat : entrer dans un appartement japonais coûte couramment quatre à six mois de loyer, payés d'un bloc, avant même d'avoir la clé.
Le détail de la facture#
Pour un studio à 80 000 yens par mois, une facture d'entrée typique se présente ainsi.
| Poste | Nom japonais | Montant usuel |
|---|---|---|
| Argent de remerciement | 礼金 | 0 à 2 mois, non restitué |
| Dépôt de garantie | 敷金 | 1 à 2 mois, restituable |
| Commission d'agence | 仲介手数料 | 1 mois maximum, plus taxe |
| Loyer d'avance | 前家賃 | 1 mois |
| Assurance incendie | 火災保険 | 15 000 à 25 000 yens pour deux ans |
| Frais de société de garantie | 保証会社利用料 | 50 à 100 % d'un mois de loyer |
| Changement de serrure | 鍵交換費 | 15 000 à 25 000 yens |
La commission d'agence est la seule à être plafonnée par la loi : le code des transactions immobilières limite le total perçu par l'intermédiaire à un mois de loyer plus la taxe à la consommation, réparti entre bailleur et locataire sauf accord explicite. Tout le reste relève de l'usage local et de la négociation.
礼金 associe 礼 (rei, la politesse, le remerciement, le salut) et 金 (kin, l'argent). Le mot dit exactement ce qu'il est : de l'argent donné pour dire merci. 敷金 vient de 敷く (shiku, « étendre », « poser au sol ») et désigne depuis l'époque d'Edo une somme déposée en garantie d'une obligation.
D'où vient le reikin#
Aucune explication ne fait l'unanimité, et les professionnels du secteur en avancent trois.
La première est le séisme du Kantō de 1923 : Tokyo détruit, des propriétaires qui logent les sinistrés, des familles qui remercient. La deuxième est l'après-guerre, quand la capitale manquait de logements et que les familles de province confiaient un enfant étudiant à un bailleur, avec une somme destinée à le recommander. La troisième, plus prosaïque, est un simple rapport de force : dans un marché où la demande dépassait l'offre, ce qui pouvait être demandé l'était.
L'usage régional confirme qu'il s'agit d'une coutume et non d'une règle. Le Kansai a longtemps pratiqué à la place le 敷引き (shikibiki), une retenue forfaitaire sur le dépôt, connue à Osaka et à Kyoto sous d'autres noms encore.
Le reikin recule#
Deux forces le font baisser. La démographie d'abord : le nombre de logements vacants augmente et un propriétaire préfère un locataire sans remerciement à un appartement vide. La concurrence des plateformes ensuite, qui permettent de filtrer les annonces sur le critère 礼金なし (« sans reikin ») en une seconde.
Les annonces dites ゼロゼロ物件 (« zéro zéro »), sans reikin ni shikikin, se sont multipliées dans les grandes villes, avec une contrepartie fréquente : frais de nettoyage forfaitaires facturés à la sortie, loyer légèrement plus élevé, ou pénalité en cas de départ avant un ou deux ans.
Un bailleur y échappe entièrement : UR賃貸住宅, le parc locatif de l'agence publique de rénovation urbaine, ne demande ni reikin, ni commission d'agence, ni garant, ni frais de renouvellement. Les logements sont souvent plus anciens et plus grands que la moyenne du marché privé.
Le reikin ne paie rien. C'est un prix d'entrée, et il baisse exactement au rythme où le pouvoir change de camp.
Le renouvellement, l'autre surprise#
Un bail japonais standard dure deux ans. À son terme, une bonne partie des baux du Kantō prévoient un 更新料 (kōshinryō), un mois de loyer versé pour prolonger de deux ans.
Sa légalité a été contestée devant les tribunaux, au motif qu'il constituerait une clause abusive au sens de la loi sur les contrats de consommation. La Cour suprême a tranché en juillet 2011 : le frais de renouvellement n'est pas nul par principe dès lors que son montant reste raisonnable au regard du loyer et de la durée du bail, et qu'il est clairement stipulé au contrat.
Là encore, l'usage est régional : le kōshinryō est courant à Tokyo, rare à Osaka, quasi inexistant à Hokkaidō.
Les mots du bail japonais figurent tous sur le contrat, et nulle part ailleurs : 家賃 (yachin, loyer), 契約 (keiyaku, contrat), 更新 (kōshin, renouvellement). JapaneseSRS enseigne ce vocabulaire administratif avec ses kanji et ses lectures.
Le garant, et ce qui l'a remplacé#
Un bail japonais exige traditionnellement un 保証人 (hoshōnin), une caution personnelle, en pratique un parent japonais salarié. Cette exigence excluait de fait les étudiants isolés, les personnes âgées sans enfants et les résidents étrangers.
Les 保証会社 (hoshō gaisha), sociétés de garantie privées, ont pris le relais depuis les années 2000 : elles se portent caution contre une commission d'entrée et une redevance annuelle, et se retournent contre le locataire en cas d'impayé. Elles sont aujourd'hui exigées dans la majorité des baux, y compris quand un garant personnel existe.
L'accès au logement reste inégal. Une enquête commandée par les pouvoirs publics en 2017 auprès de résidents étrangers montrait qu'une part importante d'entre eux avait essuyé un refus explicitement lié à la nationalité. Le dispositif dit de « filet de sécurité du logement » (住宅セーフティネット法), révisé depuis, vise précisément les publics que le marché privé écarte : personnes âgées, familles monoparentales, résidents étrangers.
L'état des lieux de sortie#
Le shikikin est restituable, mais son montant fait l'objet du contentieux locatif le plus fréquent du pays. Le point de droit est celui du 原状回復 (genjō kaifuku), la remise en état.
Les lignes directrices du ministère du Territoire, publiées en 1998 et révisées en 2011, posent le principe : l'usure normale liée à l'usage et le vieillissement du bien sont à la charge du bailleur, et non du locataire. Un plancher décoloré par le soleil ou un papier peint jauni par le temps ne se déduisent pas du dépôt. Une brûlure de cigarette ou un trou dans une cloison, si.
La réforme du code civil japonais entrée en vigueur en 2020 a inscrit cette règle dans la loi elle-même, mettant fin à des années d'appréciation au cas par cas.
Les frais de nettoyage de sortie sont souvent facturés forfaitairement, sur la base d'un montant fixé au contrat et proportionnel à la surface. Cette clause reste valable si elle est explicite et raisonnable, ce qui explique qu'un logement « sans dépôt » finisse parfois par coûter davantage à la sortie qu'un logement classique.
FAQ#
Le reikin est-il négociable ? Oui, surtout hors saison. La période de mars, quand les mutations et les rentrées universitaires saturent le marché, est la pire pour négocier ; l'été et l'hiver sont plus favorables.
Le shikikin est-il toujours rendu ? En principe oui, déduction faite des dégradations imputables au locataire. L'usure normale ne peut pas en être déduite depuis la réforme du code civil de 2020.
Peut-on louer sans garant ? Rarement sans passer par une société de garantie, dont la commission remplace la caution personnelle. Le parc public UR fait exception et n'exige ni l'un ni l'autre.
À combien s'élèvent les frais d'entrée au total ? Quatre à six mois de loyer dans le privé, moins pour un logement sans reikin, sensiblement moins dans le parc public.
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Sources et pour aller plus loin#
- Ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports (国土交通省), lignes directrices sur la remise en état des logements loués, 1998 et révision de 2011
- Cour suprême du Japon, arrêt du 15 juillet 2011 sur les frais de renouvellement de bail
- Code civil japonais, réforme du droit des obligations entrée en vigueur en 2020
- Agence de rénovation urbaine (UR都市機構), conditions de location du parc UR
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Image de couverture : Syced · Syced, via Wikimedia Commons · CC0
