Akiya : les neuf millions de maisons vides du Japon

Un akiya est un logement inoccupé au Japon. Le recensement du logement et de la terre (住宅・土地統計調査), mené tous les cinq ans par le Bureau des statistiques japonais, en comptait 9,0 millions en octobre 2023, soit 13,8 % du parc de logements : un record depuis la création de l'enquête en 1948.

Le chiffre circule beaucoup à l'étranger, souvent accompagné d'une promesse de maison à mille euros. Le détail statistique est plus intéressant que la promesse, et il dit à peu près tout de la démographie, du droit successoral et de la fiscalité foncière japonaise.

Ce que le recensement compte vraiment#

Les 9 millions ne sont pas 9 millions de maisons à l'abandon. L'enquête range les logements vacants en quatre catégories, et une seule correspond à l'image du village fantôme.

C'est la dernière ligne qui pose problème. Ces 3,85 millions de logements (contre 3,49 millions en 2018) ne sont sur aucun marché : personne ne les loue, personne ne les vend, personne n'y habite. Ils vieillissent, se dégradent, et finissent parfois par tomber sur le trottoir d'à côté.

La répartition géographique suit la dépopulation. Les préfectures de Wakayama et de Tokushima dépassent les 21 % de taux de vacance ; celles de Saitama et de Kanagawa, dans l'orbite de Tokyo, restent sous les 10 %.

Pourquoi une maison reste vide#

Trois mécanismes se superposent, et aucun n'est un accident.

Le premier est démographique. La population japonaise décroît depuis 2008, et les campagnes se vident plus vite que la moyenne nationale. Le nombre de ménages, lui, a continué d'augmenter jusqu'au milieu des années 2020, parce que les ménages rétrécissent : plus de personnes seules, moins de foyers de quatre. Le pays a donc construit pendant que sa population baissait.

Le deuxième est industriel. Le Japon construit environ 800 000 logements neufs par an, et une maison individuelle en bois y est traitée comme un bien de consommation durable : sa valeur marchande s'effondre en vingt à trente ans, la valeur résiduelle se concentrant dans le terrain. Un acheteur préfère presque toujours démolir et reconstruire plutôt qu'acquérir l'ancien. Le marché de l'occasion représente une part bien plus faible des transactions qu'en France ou aux États-Unis.

Le troisième est successoral. Une maison héritée par trois frères et sœurs installés en ville devient un bien indivis dont personne n'a l'usage, que personne ne veut payer pour démolir, et que la piété filiale interdit de brader. Jusqu'en 2024, rien n'obligeait à enregistrer l'héritage au registre foncier : le ministère de la Justice estimait qu'une part significative du sol japonais avait un propriétaire officiel introuvable ou décédé depuis longtemps, ce qui rend toute transaction impossible.

Le piège fiscal : démolir coûte plus cher que laisser tomber#

La règle la plus citée par les spécialistes du sujet tient en une ligne de la taxe foncière (固定資産税). Un terrain qui porte un logement bénéficie d'un abattement dit « spécial pour terrain d'habitation » (住宅用地の特例) : la base imposable est divisée par six jusqu'à 200 m², par trois au-delà.

Autrement dit, un propriétaire qui démolit une maison en ruine voit sa taxe foncière être multipliée par un facteur qui peut atteindre six, en plus de payer la démolition elle-même, souvent plus d'un million de yens pour une maison individuelle. Le calcul économique est vite fait : on laisse la maison debout.

Le droit fiscal japonais a récompensé pendant des décennies exactement le comportement qu'il fallait décourager : garder debout une maison dont plus personne ne veut.

La loi de 2015, et ce qu'elle a changé#

Le Parlement a voté en 2014 la loi sur les mesures spéciales relatives aux maisons vides (空家等対策の推進に関する特別措置法), entrée pleinement en vigueur en mai 2015. Elle donne aux communes trois pouvoirs qu'elles n'avaient pas : consulter les fichiers fiscaux pour identifier le propriétaire, désigner un bien comme 特定空家 (tokutei akiya, « maison vide désignée ») quand il menace la sécurité, l'hygiène ou le paysage, et faire procéder d'office à la démolition aux frais du propriétaire (行政代執行).

La désignation en 特定空家 a un effet dissuasif direct : elle fait perdre l'abattement foncier. Le levier fiscal, qui poussait à ne rien faire, se retourne.

La révision de 2023, applicable depuis décembre de la même année, ajoute un cran intermédiaire, le 管理不全空家 (kanri fuzen akiya, « maison vide mal entretenue ») : un bien qui n'est pas encore dangereux mais qui glisse dans cette direction perd lui aussi son abattement après mise en demeure. L'idée est d'intervenir avant l'effondrement plutôt qu'après.

Depuis le 1er avril 2024, une autre réforme touche la racine du problème : l'enregistrement d'un bien immobilier hérité est devenu obligatoire dans les trois ans, sous peine d'une amende administrative pouvant atteindre 100 000 yens. C'est la première fois que la loi japonaise oblige un héritier à se déclarer propriétaire.

Les banques d'akiya#

Une 空き家バンク (akiya bank) est un fichier public tenu par une commune, qui met en relation les propriétaires de logements vacants et les candidats à l'installation. Le dispositif est né localement dans les années 2000, avant que le ministère du Territoire et des Transports (国土交通省) ne lance en 2017 un portail national agrégeant les fichiers communaux, opéré par des plateformes immobilières privées.

Les annonces spectaculaires sont réelles mais minoritaires. La ville d'Okutama, à l'extrémité occidentale de la métropole de Tokyo, cède des maisons à titre quasi gratuit à des familles avec enfants qui s'engagent à rester. D'autres communes vendent à 500 000 yens des maisons de bois de cent mètres carrés. La contrepartie est presque toujours la même : conditions de résidence, engagement de rénovation, parfois obligation de scolariser des enfants sur place.

Ce qu'une maison à mille euros coûte vraiment#

Trois postes échappent au prix affiché.

La rénovation d'abord. Une maison construite avant 1981 ne respecte pas la norme parasismique révisée cette année-là (新耐震基準), et sa mise à niveau se chiffre en millions de yens. L'isolation, l'électricité et la plomberie des maisons rurales japonaises datent souvent de la même époque.

Le droit à reconstruire ensuite. Un terrain qui ne donne pas sur une voie d'au moins quatre mètres de large sur au moins deux mètres de façade est classé 再建築不可 (saikenchiku fuka, « reconstruction impossible ») : la maison actuelle peut être réparée, mais rien ne pourra la remplacer. Ces parcelles sont surreprésentées dans les akiya bon marché.

Les frais annexes enfin : taxe d'acquisition, honoraires de l'agent immobilier, taxe foncière annuelle, et pour un acheteur non-résident, l'absence de titre de séjour lié à l'achat. Le Japon n'impose aucune restriction de nationalité à l'achat immobilier, mais acheter une maison ne donne aucun droit à s'installer dans le pays.

Ce que le chiffre annonce pour la suite#

Les projections divergent. L'institut de recherche Nomura publiait en 2016 une estimation de 30 % de taux de vacance à l'horizon 2033, revue à la baisse depuis, à mesure que les démolitions augmentaient et que la construction neuve ralentissait. Le consensus retient un taux qui continue de monter, plus lentement que les prévisions les plus sombres.

Ce que le recensement de 2023 montre surtout, c'est un déplacement : le problème n'est plus rural. Les akiya progressent désormais dans les banlieues des grandes métropoles, dans les lotissements construits pour les salariés des années 1970 dont les enfants ne sont jamais revenus.

FAQ#

Un étranger peut-il acheter un akiya ? Oui. Le Japon n'impose aucune restriction de nationalité ni de résidence à l'acquisition d'un bien immobilier, y compris le terrain. L'achat ne confère en revanche aucun droit de séjour.

Pourquoi les maisons japonaises perdent-elles leur valeur ? Une maison individuelle en bois est amortie fiscalement sur 22 ans et sa valeur marchande devient marginale au bout de deux à trois décennies. La valeur se concentre dans le terrain, et l'acheteur type démolit pour reconstruire.

Combien coûte la démolition d'une maison individuelle ? Les ordres de grandeur cités par les entreprises du secteur vont de un à trois millions de yens pour une maison de bois standard, davantage en site contraint ou en présence d'amiante.

Toutes les maisons vides sont-elles à vendre ? Non. Sur les 9 millions recensés, environ 3,85 millions ne sont ni en vente ni en location : ce sont ceux-là, souvent hérités, qui constituent le vrai stock immobilisé.

Sources et pour aller plus loin#

• Bureau des statistiques du Japon, Housing and Land Survey 2023 (résultats publiés en avril 2024)
• Ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports (国土交通省), dossier sur les mesures relatives aux maisons vides
• Ministère de la Justice, réforme de l'enregistrement obligatoire des successions immobilières, avril 2024
• Ville de Kyoto, délibération sur la taxe relative aux logements non occupés, 2022