Jeonse : la caution géante qui tient le logement coréen

Le jeonse est un mode de location coréen dans lequel le locataire verse au propriétaire une caution représentant en général 50 à 80 % de la valeur du logement, puis n'acquitte aucun loyer mensuel. À la fin du bail, généralement deux ans, la somme lui est restituée en totalité.

Le propriétaire ne gagne donc rien sur le loyer. Il gagne sur l'usage de la caution : c'est un capital sans intérêt qu'il place, qu'il investit dans un autre bien, ou qui lui sert d'apport. Ce système n'existe à cette échelle nulle part ailleurs dans le monde.

Pourquoi il est né#

Le jeonse s'est généralisé pendant la croissance rapide des années 1960 et 1970, dans un pays où le crédit bancaire aux ménages était rare et cher. Les taux à deux chiffres rendaient le calcul évident pour les deux parties.

Pour le propriétaire, la caution remplaçait l'emprunt qu'aucune banque ne lui accordait. Pour le locataire, verser une somme récupérable revenait moins cher qu'un loyer perdu chaque mois, à condition de pouvoir la réunir. L'inflation immobilière faisait le reste : le bien prenait de la valeur pendant que la caution dormait.

C'est donc un produit financier autant qu'un contrat de location. Sa santé dépend directement de deux variables : les taux d'intérêt et le prix des logements.

Ce que protège la loi#

Un locataire qui remet l'équivalent de plusieurs années de revenus à un particulier est exposé. La loi coréenne sur la protection des baux d'habitation, adoptée en 1981, organise cette protection autour de trois formalités que tout locataire apprend par cœur.

Une réforme importante est intervenue en 2020 : elle accorde au locataire un droit de renouvellement du bail pour deux années supplémentaires et plafonne à 5 % la hausse de la caution lors de ce renouvellement.

À cela s'ajoute une assurance publique de garantie des cautions, proposée par l'organisme de garantie du logement urbain, qui rembourse le locataire lorsque le propriétaire ne restitue pas la somme.

Le jeonse fonctionne tant que le prochain locataire verse au moins autant que le précédent. C'est un système qui suppose que les prix montent.

Quand les prix baissent#

À partir de 2022, deux mouvements simultanés ont enrayé la mécanique. Les taux d'intérêt sont remontés fortement, et les prix de l'immobilier ont reculé après plusieurs années de hausse.

Deux situations sont alors apparues, et les Coréens leur ont donné des noms.

Le 역전세 (yeokjeonse, « jeonse inversé ») désigne le cas où la caution que le marché accepte aujourd'hui est inférieure à celle qu'il faut rembourser : le propriétaire doit trouver la différence de sa poche.

Le 깡통전세 (kkangtong jeonse, « jeonse en boîte de conserve vide ») désigne le cas plus grave où la caution atteint ou dépasse la valeur du bien. Si le logement est saisi et vendu aux enchères, le produit de la vente ne suffit pas à rembourser le locataire.

Les arnaques au jeonse#

La crise s'est cristallisée en 2022 et 2023 autour de ce que la presse coréenne appelle le 전세사기 (jeonse sagi), l'arnaque au jeonse.

Le schéma le plus répandu tenait à des propriétaires détenant des centaines, parfois des milliers de petits logements achetés sans apport, en utilisant précisément les cautions des locataires comme financement. Tant que les prix montaient, le montage tenait. Dès qu'ils ont baissé, il s'est effondré, et des milliers de ménages se sont retrouvés créanciers d'un propriétaire insolvable, disparu ou décédé.

L'arrondissement de Michuhol, à Incheon, est devenu le symbole de la crise, avec plusieurs milliers de logements concernés par un seul montage et le suicide de plusieurs jeunes locataires au début de 2023.

Le Parlement a adopté en mai 2023 une loi spéciale sur l'aide aux victimes d'arnaques au jeonse, entrée en vigueur en juin de la même année : reconnaissance d'un statut de victime, suspension des ventes forcées, priorité de rachat du logement, prêts de refinancement. Le texte, d'abord limité dans le temps, a été prolongé et élargi depuis.

Le système recule#

Le mouvement est net dans les statistiques de transactions locatives : la part des baux au loyer mensuel a dépassé celle des jeonse au milieu des années 2020, une première dans l'histoire du marché coréen.

Trois raisons se cumulent. Les taux élevés rendent le prêt destiné à financer une caution beaucoup plus coûteux pour le locataire. La crise de confiance née des arnaques a fait basculer les jeunes ménages vers le loyer mensuel, quitte à payer davantage. Et pour les propriétaires, dans un marché où les prix ne montent plus mécaniquement, un revenu mensuel régulier vaut mieux qu'un capital immobilisé.

Le jeonse ne disparaîtra pas de sitôt, l'encours des cautions en circulation se comptant en centaines de milliers de milliards de wons. Mais il a cessé d'être l'évidence qu'il était pour la génération précédente.

FAQ#

Combien coûte une caution de jeonse ? En général de 50 à 80 % de la valeur du logement, avec de fortes variations selon les quartiers et les périodes. À Séoul, cela représente couramment plusieurs centaines de millions de wons.

Le locataire paie-t-il vraiment zéro loyer ? Oui dans un jeonse pur. Il supporte les charges et, s'il a emprunté pour constituer la caution, les intérêts de son propre prêt.

Que se passe-t-il si le propriétaire ne rembourse pas ? Le locataire peut faire valoir son rang de créancier grâce à la déclaration de domicile et à la date certaine, engager une procédure et, s'il a souscrit la garantie publique, se faire indemniser par l'organisme de garantie.

Le jeonse existe-t-il ailleurs ? Sous cette forme et à cette échelle, non. La Bolivie pratique un contrat de logique voisine, l'anticrético.

Sources et pour aller plus loin#

• Loi coréenne sur la protection des baux d'habitation (주택임대차보호법), 1981 et réforme de 2020
• Loi spéciale relative au soutien des victimes d'arnaques au jeonse, adoptée en mai 2023
• Organisme de garantie du logement urbain (HUG), données sur les garanties de restitution de caution
• Ministère du Territoire, de l'Infrastructure et des Transports (국토교통부), statistiques des transactions locatives