Banjiha : le semi-sous-sol coréen, avant et après Parasite
Banjiha (반지하) : le logement en demi-sous-sol coréen. Son origine dans une loi de défense de 1970, sa légalisation en 1984, les 200 000 foyers de Séoul et le plan lancé après les inondations de 2022.
La rédaction Kotoba Interactive
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Un est un logement coréen dont le plancher se situe sous le niveau de la rue et dont les fenêtres affleurent le trottoir. Le recensement de 2020 en dénombrait environ 327 000 foyers dans tout le pays, dont la quasi-totalité dans la région capitale et un peu plus de 200 000 à Séoul, soit près de 5 % des ménages de la ville.
Le film Parasite de Bong Joon-ho, Palme d'or en 2019 puis Oscar du meilleur film en 2020, a fait connaître ce type d'habitat au monde entier. Son origine est plus ancienne et n'a rien à voir avec le logement.
Une loi de défense, pas une loi de logement#
En 1970, la Corée du Sud modifie sa réglementation de la construction pour imposer aux immeubles bas un sous-sol utilisable comme abri en cas de conflit. Le contexte est celui d'une tension militaire durable avec le Nord, deux ans après le raid nord-coréen sur la résidence présidentielle.
Ces sous-sols n'avaient pas vocation à être habités, et leur location résidentielle était illégale. Dans les faits, la pénurie de logements accompagnant l'exode rural et la croissance de Séoul a fait le reste : les propriétaires louaient, les locataires payaient, les autorités laissaient faire.
La régularisation intervient en 1984, quand une révision du code de la construction autorise l'usage résidentiel de ces niveaux. Ce qui était toléré devient un segment officiel du parc locatif, et le banjiha entre pour quarante ans dans le paysage urbain coréen.
반지하 s'écrit avec les sinogrammes 半地下 : 半 (moitié), 地 (terre), 下 (dessous). Le mot appartient à un trio que les Coréens résument par l'abréviation 지옥고 (jiokgo), formée sur 반지하, 옥탑방 (la chambre sur le toit) et 고시원 (la chambre minuscule), et qui donne aussi le mot 지옥, « l'enfer ».
Ce que c'est, concrètement#
Le banjiha n'est pas une cave. C'est un logement complet, avec cuisine et salle d'eau, souvent de 20 à 40 mètres carrés, loué en dessous du prix du marché de surface.
| Caractéristique | Ce que cela implique |
|---|---|
| Fenêtres au niveau du trottoir | Peu de lumière, vue sur les jambes des passants, question de sécurité |
| Humidité | Moisissures récurrentes, dégradation des murs et du linge |
| Ventilation | Air stagnant, chaleur difficile à évacuer en été |
| Loyer | Nettement inférieur au marché, ce qui en fait le premier logement de beaucoup |
| Évacuation | Réseau situé plus bas que la rue, donc exposé au refoulement en cas d'orage |
Ses occupants sont principalement des jeunes actifs, des étudiants, des ménages âgés modestes et des familles monoparentales, c'est-à-dire les segments les plus exposés à la hausse des loyers dans une ville où la caution d'entrée classique se compte en dizaines de millions de wons.
Août 2022#
Le 8 août 2022, un orage exceptionnel s'abat sur Séoul, avec des intensités horaires jamais mesurées depuis des décennies dans certains arrondissements. L'eau remonte par les réseaux et remplit les logements enterrés plus vite que leurs occupants ne peuvent en sortir.
Trois membres d'une même famille meurent piégés dans un banjiha du quartier de Sillim, dans l'arrondissement de Gwanak. Le drame provoque une réaction politique immédiate.
La ville de Séoul annonce dans les jours qui suivent l'arrêt de la délivrance de permis pour de nouveaux logements en sous-sol, un objectif de disparition progressive du parc existant sur dix à vingt ans, et des aides au relogement, dont une allocation mensuelle destinée aux ménages qui quittent un banjiha pour un logement de surface.
Un logement bon marché sous le niveau de la rue est un arbitrage. L'orage de 2022 a montré que l'arbitrage se joue en quelques minutes.
Le vocabulaire du logement coréen s'apprend tôt et sert en permanence : 반지하 (banjiha, demi-sous-sol), 전세 (jeonse, la caution géante), 월세 (wolse, le loyer mensuel). KoreanSRS enseigne ces mots avec leur hangul et leurs situations d'usage.
Ce que le plan a donné#
L'application s'est révélée plus difficile que l'annonce, pour trois raisons.
Le relogement suppose une offre équivalente en surface et en prix, or c'est précisément ce qui manque à Séoul. Racheter puis condamner un logement suppose d'indemniser un propriétaire dont ce bien constitue souvent l'essentiel du patrimoine. Et le locataire lui-même n'a pas toujours intérêt à partir, quand l'alternative disponible se situe en grande banlieue, à une heure de son travail.
Les mesures effectivement déployées sont donc surtout techniques : installation subventionnée de clapets anti-retour sur les évacuations, ouverture de fenêtres de secours dans les grilles de soupirail, capteurs d'inondation, et repérage des logements les plus exposés arrondissement par arrondissement. La disparition annoncée du parc, elle, avance lentement.
Le banjiha de Parasite n'existe pas. Bong Joon-ho l'a fait construire dans un bassin d'eau, en extérieur, dans un studio de Goyang, précisément pour pouvoir inonder le décor à la demande. La photographie de la rue en pente, elle, reproduit un quartier réel de Séoul.
FAQ#
Le banjiha est-il légal ? Oui pour le parc existant, autorisé depuis la révision de 1984. Séoul a en revanche cessé de délivrer des permis pour de nouveaux logements de ce type après les inondations de 2022.
Combien coûte un banjiha ? Sensiblement moins qu'un logement de surface équivalent, l'écart variant selon les arrondissements. C'est cet écart qui explique sa persistance malgré ses défauts.
Qui y habite ? Des étudiants, de jeunes actifs, des personnes âgées à faibles revenus et des familles monoparentales. Le parc s'est peuplé au rythme de la hausse des loyers dans la capitale.
Existe-t-il ailleurs qu'à Séoul ? Le phénomène est très concentré dans la région capitale, qui abrite la quasi-totalité des logements de ce type recensés dans le pays.
À lire aussiGosiwon : la chambre coréenne où l'on entre sans cautionLe gosiwon, l'autre logement du trio que les Coréens appellent « l'enfer », avec la chambre sur le toit.
Sources et pour aller plus loin#
- Office statistique coréen (통계청), recensement de la population et du logement, 2020
- Ville de Séoul, mesures annoncées après les inondations d'août 2022 et dispositifs d'aide au relogement
- Code coréen de la construction, obligation de sous-sol de 1970 et révision autorisant l'usage résidentiel en 1984
Jeonse : la caution géante qui tient le logement coréen
Le jeonse (전세) : verser 60 % du prix d'un logement et ne payer aucun loyer. Comment fonctionne ce système coréen unique, pourquoi il a produit la crise des arnaques et pourquoi il recule.
Image de couverture : YaMaDa · YaMaDa, via Wikimedia Commons · CC BY-SA 4.0
